Surfaces logistiques : comment optimiser les coûts ?
Les surfaces logistiques sont devenues des éléments stratégiques, au même titre que les surfaces de production. Hausse démographique, changement des modes de consommation et accélération du e-commerce, amélioration des service rendus au client (et donc des délais) qui passent par une multiplication des stocks… autant de raisons qui plongent, d’après CBRE, le taux de vacances dans l’immobilier logistique à 4,8% au niveau national. Dans certaines zones, telles que les zones urbaines ou les nœuds logistiques, on peut déjà même sentir une pénurie.
L’effet ciseau se prépare donc avec une envolée probable du prix des surfaces logistiques (+15,4% en 2021 niveau monde, +7,2% sur l’Europe d’après Prologis) et c’est sans compter l’augmentation des coûts de construction, les projets de non artificialisation des sols ou la raréfaction de la main d’œuvre sur certains bassins d’emploi dans des zones stratégiques de distribution.
Comme toujours, il est important d’anticiper cette hausse probable dès maintenant tant que des leviers sont encore à disposition.
Axe 1 : densification
Si le nombre de m² se raréfie, le premier réflexe est de mieux les utiliser, notamment par les leviers suivants :
• Augmenter la hauteur du stockage. Ceci implique souvent des travaux bâtimentaires (pour rehausser le toit ou renforcer la dalle) et l’intégration de nouveaux matériels de stockage et de manutention (on pense aux chariots tridirectionnels, qui ont en plus la bonne idée d’avoir besoin d’allées de circulation étroites).
• Optimiser la hauteur. La hauteur peut, elle-même, être optimisée avec des demi-lisses si le format des palettes s’y prête dans le cas de palettiers, ou avec des mezzanines pour le cas des étagères.
• Mécaniser son stockage. La mécanisation permet d’améliorer la densité de stockage. Evidemment, cela est à mettre au regard des coûts et retours sur investissement possibles ainsi que des capacités techniques des locaux existants – dalles, hauteur, etc.
• Revoir l’implantation. Cette revue de l’implantation peut être menée conjointement avec une revue des processus et temps de défilement. Accélérer ce dernier permet en effet de réduire les surfaces de transit nécessaires et donc gagner de la place.
• Densification produit. La densification des produits et des conditionnements, action pouvant être menées par les achats ou par l’équipe produit/R&D en fonction des cas, est également une piste pour améliorer l’utilisation des volumes et des surfaces.
Axe 2 : réduction du stock
La réduction du stock est une piste primordiale de l’optimisation de l’utilisation des m². Non seulement, elle est la plus écologique mais également la plus économique puisqu’on gagne à la fois sur le stock (trésorerie, coût de possession) et sur les m².
La réduction du stock peut passer soit par un exercice d’amélioration du pilotage des approvisionnements ou de la planification, soit par une révision de la promesse client associée. Dans les deux cas, le taux de service visé sera un élément primordial du dimensionnement et le maintien d’un taux de service dans les standards du marché devra être un élément central de cette démarche : vouloir baisser les stocks sans se préoccuper du taux de service, c’est l’assurance de ne pas avoir de résultats pérennes.
Axe 3 : revue de son schéma directeur logistique
Les réflexions autour d’un schéma directeur, qui passent par la définition initiale d’une promesse client claire sur chacun des segments de produits, permettent d’optimiser les surfaces logistiques, en les dimensionnant au plus proche du besoin et donc mécaniquement leurs coûts – à mettre au regard de la potentielle augmentation des coûts de transport.
Il est évidemment plus simple d’avoir une forte densification (via une mécanisation notamment) en concentrant sa logistique sur peu de sites, là où la multiplication des sites peut optimiser le transport et les délais de livraison. « Peut » si on considère que la répartition des stocks initiale est bonne et ne nécessite pas de rééquilibrages constants et de livraisons croisées. Tous ces éléments sont complexes à modéliser : il faut donc bien les prendre en compte dans l’appréciation du modèle logistique qui sera fait lors du schéma directeur.
Axe 4 : achat de ses surfaces logistiques
Nous partons dans un domaine différent, à la marge de la responsabilité Supply Chain, plus lié à la finance et à l’investissement d’entreprise. Beaucoup d’entreprises décident de variabiliser au maximum les coûts, notamment logistiques, avec comme conséquence la location des surfaces des entrepôts. La raréfaction des m² logistiques et l’augmentation des prix qui pourrait en découler, et qui sera immanquablement répercuté dans les loyers et les prestations, peut constituer un risque. Une des façons de s’en prémunir consiste à acheter les murs de son entrepôt.
Evidemment, ceci immobilise de la trésorerie et constitue un investissement très engageant. Il faut donc le peser et le comparer à la capacité d’investissement disponibles et aux autres projets en cours. L’horizon d’investissement doit être au moins de 10 ans, date des premiers objectifs de limitation de l’artificialisation des sols.
Ceci obligera probablement à revoir les contrats passés avec certains 3PL ou à organiser des déménagements – ce qui est souvent l’occasion de réaliser des changements (matériel, outil, mécanisation, logiciel, organisation) : tout est, ici encore, question de scénarios et de gestion des risques.
L’achat de ses murs permet d’ouvrir deux pistes d’opportunités qui sont également à intégrer dans l’équation.
Opportunité 1 : collaboration
Autre source d’optimisation : la collaboration avec d’autres entreprises. On pense bien sûr au partage de surfaces. Cependant les gains les plus substantiels sont à trouver du côté de la saisonnalité et des variations d’activité.
Prenons le cas d’un industriel qui utilise son stockage de produits finis principalement pour lisser la production de ses usines pendant 6 mois de l’année. Son entrepôt est donc dimensionné pour être à saturation pour son pic, ce qui laisse beaucoup de capacité inutilisée le reste de l’année. Trouver un autre industriel avec un besoin complémentaire, et donc un pic à un autre moment de l’année, permet d’optimiser significativement les coûts.
Une baisse d’activité dans son entrepôt ou dans une autre entreprise, laissant de la capacité logistique inoccupée, pourrait également être mise à profit pour limiter les coûts.
Un autre exemple de collaboration son activité se trouve dans l’exemple de la RATP, en milieu urbain qui loue à Amazon et à Chronopost des capacités non utilisées sur 4 sites jusqu’en 2024. Ces derniers pourront utiliser ces m² comme support à leur logistique urbaine. Ce genre de réflexions est assez habituelle dans le retail, le risque étant de bien faire correspondre la croissance attendue et la surface disponible.
Opportunité 2 : valorisation de ses actifs
La valorisation de ses entrepôts consiste à faire générer des revenus avec son patrimoine existant.
Quelques idées pour illustrer les modes de valorisation possibles :
– Ajout de panneaux solaires sur le toit. Le retour sur investissement est long mais cela contribue en plus du gain financier à l’image de l’entreprise et l’atteinte de ses objectifs de neutralité carbone.
– Pour des entrepôts de petite surface en milieu urbain, construction de bâtiments supplémentaires à vocation commerciale ou résidentielle. Ces projets sont évidemment valables dans les milieux denses ou très denses avec un prix au m² important. Le groupe RATP le fait par exemple, sur certains de ses sites de production et de stockage qui seront recouverts par des immeubles – par exemple, le projet des « Ateliers de Vaugirard » dans le 15ème arrondissement de Paris. La contrainte qui en découle est évidemment la difficulté pour s’étendre si le besoin se présentait – il faut donc de la visibilité sur l’activité – et l’ensemble des contraintes opérationnelles qui en découlent.
Densifier les entrepôts ou couvrir le territoire, il faut placer son curseur
On le voit, il existe des pistes variées pour diminuer le coût de ses surfaces logistiques. On note toutefois un vrai paradoxe. L’optimum d’utilisation de la surface tend vers des entrepôts géants, mécanisés, très grande hauteur. Or ceux-ci ne sont pas compatibles avec un maillage très fin du territoire pour des délais de livraison très courts. De la même manière, des petits entrepôts de proximité ont tendance à optimiser les coûts de transport.
Dès lors, des solutions devront être trouvées, et des compromis faits, pour pouvoir concilier les différents objectifs : service au client, conservation et conquête des parts de marché, pilotage des coûts et non artificialisation des sols. Des problématiques similaires apparaîtront évidemment pour les autres acteurs des zones industrielles, commerciales et résidentielles.
L’optimisation des coûts logistiques (immobiliers, opérations…) fait partie des spécialités de Findle, tant pour identifier des gisements de valeurs que mettre en œuvre les actions qui permettront de les exploiter de manière pérenne.
RATP Real Estate | Les Ateliers Vaugirard
Artificialisation des sols | Ministère de la Transition écologique (ecologie.gouv.fr)
market-4134_giq122_rent-index-paper-2022-fr.pdf (prologis.fr)
Patrick
Associé